Как правильно сдать квартиру в аренду – инструкция от эксперта по сделкам с недвижимостью

Здравствуйте, уважаемые читатели!

С вами вновь эксперт журнала «ПапаПомог», автор проекта для самостоятельных продавцов и покупателей недвижимости «Без риелтора. Все просто» Галина Серая. Мы с вами уже говорили о том, как продать квартиру, а также, как выгодно инвестировать в недвижимость. Сегодня я расскажу вам, как сделать сдачу квартиры прибыльным бизнесом.

Мы разберемся в том, как сдавать квартиру правильно, то есть превратить пассив (свободное жилье, которым вы не пользуетесь) в доходный актив, чтобы это было безопасно, просто и удобно как для вас, так и для тех, кто ее арендует.

Приготовьтесь, мы начинаем!

Сдача квартиры – выгодный бизнес

Если у вас есть пустующая квартира, вы можете распоряжаться ею двумя способами:

1. Просто оплачивать коммунальные платежи за неиспользуемое помещение.
2. Использовать свободные жилые метры как инструмент повышения благосостояния семьи.

Жилье во все времена пользуется спросом. Объявления о поиске или сдаче квартир, домов, времянок публикуются постоянно, поэтому прибыль при умелом ведении дела вам обеспечена.

Сдача квартиры как минимум окупает расходы на коммунальные платежи. Также она дает регулярный пассивный доход, который вы можете тратить на свое усмотрение.

Сдавая квартиру за 15 000 рублей в месяц, вы заработаете 11 000 чистой прибыли (4 000 рублей уйдет на оплату коммунальных услуг). В год у вас получится доход 132 000 рублей.

Если квартиру не сдавать, а просто каждый месяц платить за коммунальные услуги, в год у вас получится 48 000 рублей убытка.

Недвижимость – ликвидный актив во все времена. Мои родственники в советское время имели возможность купить кооперативную квартиру с гаражом, помимо той, в которой они жили, но отказались от покупки. В 90-е годы, как и многие из наших граждан, они потеряли свои денежные сбережения, которые до этого не использовали на покупку квартиры, и остались ни с чем. Однако, купив тогда вторую квартиру, сегодня они могли бы обеспечить себе хорошую прибавку к пенсии, сдавая жилье.

Плюсы бизнеса по сдаче квартиры:

1. Не нужны большие трудозатраты, если речь идет об аренде жилья на длительный срок.
2. Наличие дополнительного дохода.
3. Возможность, взяв квартиру в ипотеку, «гасить» ипотечные взносы средствами, полученными от сдачи жилья.

Личный опыт.

Я с 20 лет стремилась к тому, чтобы в будущем мне не пришлось задумываться о финансовом благополучии, в частности о пенсии. У меня юридическое образование – училась в школе милиции и получала стипендию. Во время учебы я научилась планировать свой бюджет, распоряжаться деньгами без помощи родителей, копить финансы. В этом возрасте я поняла, что мне интересна недвижимость, и я хочу в нее инвестировать. Примерно полтора года я копила деньги и приобретала нужные знания.

Избавившись от ненужной недвижимости (старая дача), собрала небольшую сумму и начала инвестировать. Первые мои покупки – комнаты. Следующий этап – квартиры в новостройке и вторичное жилье. К 31 году я приобрела нежилое помещение и сдаю его в аренду. На сегодня мой пассивный доход покрывает все мои расходы. Аренда помещений дает свободное время на работу над моим проектом «Без риелтора. Все просто». Он тоже приносит дополнительную прибыль и еще большую финансовую свободу.

Сдача недвижимости в аренду дает время на обучение, саморазвитие, приобретение новых навыков, а также дополнительные возможности для занятия интересным делом, смены профессии, отдыха.

Сдача квартир в аренду – самый идеальный вариант дополнительного дохода для тех, кто не хочет тратить на его получение много сил и времени.

Как выгоднее сдавать

Есть несколько способов сдачи жилья в аренду. Каждый из них имеет свои особенности, преимущества и недостатки, которые мы с вами сейчас разберем детально.

Оценивать способы сдачи мы будем по нескольким критериям: доходность, плюсы, минусы, общие характеристики, степень вашей вовлеченности.

На длительный срок

Общие сведения. Сдача на длительный срок предполагает помесячную оплату и составление договора с арендаторами согласно ст. 674 Гражданского Кодекса РФ, регламентирующей форму договора найма жилых помещений. Длительный срок аренды – от 12 месяцев. Для сдачи на срок более 1 года договор требует государственной регистрации в Росреестре. Для физических лиц желательно перезаключать договор каждые 11 месяцев, чтобы не оказаться в ситуации, что по договору вы продолжаете предоставлять жилье неплатежеспособному арендатору.

Плюсы. Дополнительный доход. Условия оплаты и проживания регламентируются договором. Цена и скорость сдачи зависят от расположения жилья, его состояния. Простота заключения договорных отношений.

Минусы. Доход от сдачи не велик. Необходима покупка бытовой техники, мебели, подготовка к сдаче в виде косметического ремонта. Необходимость решать проблемные ситуации, если в квартире прорвало трубу, что-либо вышло из строя. Есть риск столкнуться с недобросовестными или неплатежеспособными арендаторами.

Доходность. В Москве однокомнатную квартиру стоимостью в 3 млн. рублей можно сдавать за 15-20 000 рублей в месяц. В зависимости от района и оборудования цена возрастает до 35 000 рублей в месяц.

Вовлеченность. Зависит от того, как вы построите отношения с арендатором. Пропишите в договоре ответственности сторон, чтобы четко отрегулировать взаимодействие с жильцами.

Посуточно

Общие сведения. Сдача жилья на сутки – выгодный, но хлопотный бизнес. Он имеет свои риски, требует расчета финансовой модели и плана аренды, изучения законодательства. С ноября 2019-го года на предоставление гостиничных услуг в частных квартирах введено законодательное ограничение (Постановление Правительства РФ от 07.11.2019 № 1417). При этом документ не содержит прямого запрета на сдачу квартир посуточно.

Плюсы. Доходность выше, чем от сдачи на длительный срок. Изменять стоимость аренды можно гораздо быстрее, чем при заключении договора на месяц или дольше.

Минусы. Практически ежедневно нужно делать в помещении уборку и готовиться к приезду новых жильцов. Велика вероятность мелких краж, порчи имущества. Необходимость постоянно «держать руку на пульсе», искать новых жильцов. Расходы на рекламу.

Доходность. Зависит от расположения квартиры, региона. Например, в Москве можно сдавать квартиру стоимостью 4,5 млн. рублей за 2 000 рублей в сутки. Доход с нее теоретически будет выше (60 000 в месяц посуточно против 35 000 рублей в месяц при аренде на длительный срок), но практически он может оказаться не таким высоким. Нужно обеспечить 100% загрузку жилья, вычесть расходы на рекламу, показы, ваши трудозатраты. Есть вероятность, что в итоге вы так и получите 35 000 рублей чистой прибыли, как при сдаче на долгий срок.

Вовлеченность. Высокая. Постоянный поиск арендаторов, контроль процесса, постоянное обслуживание жилья.

Для сотрудников организаций

Общие сведения. Оптимальный вариант для тех, кто хочет максимум дохода от аренды при минимальной включенности. Некоторые компании ищут съемное жилье для своих сотрудников. Сотрудничество закрепляется договором аренды помещения. Если срок аренды – несколько лет, обязательна регистрация в Росреестре. Деньги организация вам будет платить официально, поэтому с полученной прибыли нужно платить налог.

Плюсы. Длительный срок аренды. Крупные компании арендуют жилье сразу на несколько лет. Это означает стабильный доход в течение длительного времени. Получение официального дохода. Есть возможность возврата налогового вычета.

Минусы. Есть риск столкнуться с неплатежеспособным арендатором. Чтобы этого не случилось, проверяйте «биографию» компании с помощью СБиС или других сервисов проверки юридических лиц. Для этого наберите в Яндекс или Google запрос «проверка юридического лица» и выберите удобный сайт.

Доходность. Если вы предложите организации интересные условия, например, сдачу нескольких квартир в одном доме, можно повысить цену аренды. Арендатор согласится на такие условия, только если увидит в них выгоду для себя. Пример – сокращение расходов на доставку сотрудников на рабочее место, если все они живут в одном месте.

Вовлеченность. Минимальная. Сравнима со сдачей жилья на длительный срок физическим лицам.

Аренда посуточно подходит тем, кто развивает свой бизнес на сдаче жилья. Обычным гражданам, имеющим одну свободную квартиру, этот способ заработка не подходит. Им проще получать дополнительный доход от ее сдачи на длительный срок физическим или юридическим лицам.

В любом случае для получения прибыли нужно вооружиться договором найма/аренды помещений, изучите соответствующие статьи Гражданского кодекса.

Обратите внимание, что договоры найма составляются с физическими лицами. С юридическими лицами составляется договор аренды. Оба эти документа идентичны по структуре. Они предусматривают ответственность сторон, штрафы за просрочку оплаты, порчу имущества.

Как сдать квартиру без посредников – инструкция эксперта

Чтобы свободные квадратные метры не простаивали, не только окупали расходы за коммунальные платежи, но и приносили прибыль, нужно не так уж много: избавиться от сомнений, подготовить квартиру к приходу новых жильцов, дать рекламу, заключить договор аренды с новыми постояльцами.

Эта инструкция будет полезна не только тем, кто впервые задумывается о сдаче жилья, но и тем, кто уже давно получает доход от аренды недвижимости.

Шаг 1. Избавляемся от психологических блоков

У многих владельцев жилья, пригодного для сдачи в аренду, есть ограничивающие убеждения, мешающие получать с него доход. Из частых убеждений потенциальных арендодателей преобладают опасения, что новые жильцы приведут жилье в негодность, устроят пожар, взрыв газа, оно в дальнейшем станет непригодным для проживания.

Еще одно распространенное опасение – жильцы не будут платить. Некоторые боятся вовсе потерять недвижимость, опасаются что у них отберут документы на недвижимость или столкнуться с проблемными арендаторами, которые будут постоянно «дергать», заставлять нервничать, создавать проблемы с соседями.

Много владельцев свободного жилья не сдают его в аренду, потому что считают это слишком сложным, если заниматься процессом самостоятельно. При этом такие люди не готовы и связываться с риелторами, считая их сплошь обманщиками.

Части владельцев свободной недвижимости ее сдача не кажется таким уж выгодным делом.

Если вас терзают сомнения и вышеперечисленные опасения, выпишите их на листок бумаги и распишите все свои «за» и «против». Пообщайтесь с теми из ваших знакомых, кто занимается сдачей жилья. Поделитесь с ними своими мыслями, попросите поделиться опытом или дать дельный совет.

Меры по преодолению ограничивающих убеждений

Побороть сомнения и страхи поможет углубление в эту тематику. В интернете есть много видео и публикаций на тему аренды недвижимости. Изучите их.

Тщательно подходите к выбору арендаторов. Если вы опасаетесь за свеже-сделанный ремонт, отдайте предпочтение семейной паре, нежели студентам. Составьте договор аренды и подробно распишите ответственность и обязанности сторон.

В качестве страховки от неуплаты арендатором за проживание или порчи имущества возьмите залоговый платеж и составьте акт приема-передачи жилья.

Исключить вероятность мошеннических действий с вашей квартирой поможет обращение в МФЦ или Росреестр. Напишите заявление о том, что запрещаете совершать какие-либо действия по оформлению документов на недвижимость без личного присутствия собственника, то есть вашего присутствия.

Не давайте арендаторам никаких документов на недвижимость и своих личных документов.

На самом деле тысячи людей сдают жилье, несмотря на существование всех этих предубеждений или опасений и получают от сдачи хорошую выгоду. Не бойтесь пробовать. Каждая сдача – урок для вас. Если вы не начнете этим заниматься, то никогда не приобретете опыт, не научитесь этому и не превратите пустующую квартиру в стабильный источник доходов.

Шаг 2. Готовим объект к сдаче

Первое, что нужно сделать для подготовки – генеральная уборка. Если состояние жилья таково, что одной хорошей уборкой ограничиться не удастся, переклейте обои или покрасьте стены, обновите линолеум и плинтусы. Словом, сделайте косметический ремонт.

Учтите, что все ваши «вложения» в виде приобретения пусть не дорогой, но добротной мебели (возможно даже бывшей в употреблении), покраски стен положительно отразятся на стоимости аренды. За свою «двушку» или однокомнатную квартиру вы сможете смело просить не 10-15 000 рублей в месяц, а 20-25 000.

Не делайте в сдаваемой квартире дорогой ремонт. Такие вложения едва ли быстро окупятся, да и пускать жильцов в квартиру со свежей дорогостоящей отделкой и красивой мебелью психологически вам будет сложнее.

Самый простой способ «осовременить» старый интерьер – снять старые обои, покрасить стены и потолок хорошей, качественной краской. Продайте старую мебель и приобретите вместо нее более современную. Подбирать цвета красок для интерьера удобно с помощью приложения Dulux Visualizer. Удачное сочетание цветов сделает комнаты красивыми, уютными, создаст оптимальный психологический настрой.

Даже если у вас квартира с «черновой» отделкой, покрасив стены краской, вставив межкомнатные двери, вы при умелом подходе сможете уложиться в 250 000 рублей. Останется приобрести необходимую мебель, немного предметов декора (шторы, настенные полки) и она будет полностью готова к аренде.

Несколько рекомендаций по подготовке:

1. Уберите из квартиры все личные вещи (ваши или прежних жильцов), наведите порядок.
2. Проверьте исправность бытовой техники, кранов и сантехники. Если что-то нужно заменить/починить, сделайте это.
3. Позаботьтесь о чистоте в подъезде. Элементарная уборка мусора в подъезде и на лестничной клетке, побелка или покраска стен – еще один «плюсик» к стоимости аренды.
4. Покрасьте стены и потолок в квартире в светлые цвета. Так жилье будет казаться просторнее, а интерьер – живее, современнее.
5. Позаботьтесь о том, чтобы в момент прихода потенциальных арендаторов в квартире было уютно и ароматно пахло. В этом вам помогут ароматические свечи, проветривание.

Не практикуйте такой подход: «Кому надо, тот все равно останется и снимет». Это затруднит поиски жильцов, а также снизит цену аренды.

Шаг 3. Даем рекламу и ищем арендатора

Удобный способ подачи рекламы – электронные доски объявления, в которых есть разделы о недвижимости: Циан, Авито, N1 и другие сервисы.

В объявлении обязательно должны быть красивые фотографии жилья. Снимки нужны яркие, хорошего качества, демонстрирующие вашу квартиру в выгодном свете. Обязательно сфотографируйте красивый вид из окна.

В описании укажите, какие социально значимые объекты находятся рядом с вашим домом (школа, детский сад, станция метро, крупные торговые центры). Укажите наличие парковочного места для автомобиля, если таковое имеется.

Помните – красивые картинки запоминаются и впечатляют лучше самых подробных описаний.

С момента размещения объявления на вас обрушится шквал звонков от риелторов, которые будут предлагать свои услуги. Ваша задача – ответить на их предложения вежливым, но твердым отказом.

Чтобы сберечь ваши нервы и время, я записала видео о том, как отбиться от риелторов!

Каждый звонок потенциальных арендаторов переводите к показу жилья. На просмотре обязательно спрашивайте у возможных клиентов, какова цель аренды. В моей практике были такие случаи, когда под видом аренды жилого помещения открывался офис или вместо 2-3 человек в квартире фактически находилось 10.

Не спешите сдавать жилье первому арендатору. Право выбора всегда остается за вами. Отдавайте предпочтение тем, кто внушает доверие, например, взрослым семейным парам, тем, кто приехал в командировку и ищет квартиру.

Если вы сдаете квадратные метры студентам, заключайте договор с их родителями, поскольку это они будут оплачивать аренду.

Критерии доверия арендатору: приличный внешний вид, возраст старше 30 лет, наличие постоянной работы, семьи, грамотная речь, есть четкие цели съема жилья.

Не торопитесь со сдачей жилья. Лучше квартира постоит 2-3 недели пустой, чем вы сдадите ее плохому арендатору.

Шаг 4. Составляем договор аренды квартиры

Ранее мы уже с вами обсудили, что с физическими лицами вы заключаете договор найма помещения согласно с 35 главой статьи 674 Гражданского Кодекса РФ. С юридическими лицами вы заключаете договор аренды. Если срок аренды больше одного года договор нужно зарегистрировать в Росреестре.

В текст договора вы можете вносить любые условия аренды, не противоречащие нормам правовой этики.

Для вас я подготовила шаблон договора и в видео ниже подробно расскажу как его правильно заполнить и поделюсь лайфхаками!

Шаг 5. Платим налоги

Сдавая жилье как физическое лицо, вы будете платить налог 13%. Если вы оформлены, как самозанятый гражданин, можете платить налог в размере 4%. Кроме этого налогообложение для лиц, сдающих жилые помещения, предусматривает третий вариант – открытие ИП и оформление патента.

Открывать ИП для оплаты налогов с аренды квартир имеет смысл, если вы приобрели несколько объектов недвижимости специально для получения прибыли с их сдачи. Размер налога составит 6% по упрощенной системе налогообложения.

За неуплату налогов законодательством предусмотрена ответственность, поэтому лучше их честно платить, чем искать способы, как этого не делать.

Подсчитайте, по какому из вариантов (физическое лицо, самозанятость или ИП) налогообложение вам выгоднее, и оформите его.

Чек лист по выбору агентства недвижимости

Если у вас нет времени заниматься сдачей квартиры самостоятельно либо это кажется вам сложным делом, доверьте его профессиональным риелторам.

Выбрать хорошего специалиста вам помогут следующие критерии:

• наличие у риелтора высшего юридического образования;
• наличие договора сотрудничества, отражающего ваши интересы, в котором риелтор не навязывает кабальных условий;
• наличие опыта работы не менее 3 лет;
• есть реальные отзывы и рекомендации о специалисте;
• располагающий внешний вид, который отвечает образу делового человека;
• готовность представлять отчет по каждому действию, чтобы вы могли контролировать работу риелтора.

Сотрудничество с риелтором будет продуктивным, если решение передать процесс сдачи ему, у вас возникло осознанно, а не навязано рекламой или советами знакомых. Если вы сомневаетесь в надобности привлечения стороннего специалиста, занимайтесь сдачей жилья самостоятельно.

Безопасность прежде всего – риски, о которых нужно знать

1. Форс-мажор

Со сдаваемой квартирой может случиться любая неприятность: утечка газа, пожар, затопление соседями сверху или затопление соседей, живущих снизу, короткое замыкание электрической проводки. Обезопасить себя от таких случаев можно только страховкой. Стоимость страховки невелика в сравнении ущербом, который может нанести неаккуратность жильцов.

Страховой полис можно приобрести в:

• ВТБ Страхование;
• Согласие Страхование;
• Zetta Страхование.

В договоре страхования указывается, что жилье сдается в аренду. Выгодоприобретателем (получателем страховых выплат) в этом случае выступает собственник недвижимости, то есть вы. Составить договор страхования можете как вы лично, так и арендаторы квартиры, указав вас как собственника.

2. Порча имущества

Испорченные обои, сломанные розетки и включатели, неисправная бытовая техника – «явления», с которыми сталкиваются все арендодатели. Порча имущества в сдаваемой квартире неизбежна, поскольку даже живя в собственном доме и неся полную ответственность за его состояние, нам все равно приходится сталкиваться с необходимостью замены бытовой техники, обоев, деталей интерьера. Однако и в этой ситуации сократить свои риски и исключить расходы вы, как собственник жилья, можете.

Обязательно составляйте договор аренды с подробным описанием ответственности и обязанностей сторон. Обяжите в договоре жильцов выплачивать вам компенсацию за испорченное имущество, в противном случае ваши расходы на ремонты по вине арендаторов станут просто колоссальными, а доходность от сдачи жилья окажется под большим сомнением.

3. Недобропорядочные жильцы

Подспорье в решении этого вопроса – договор найма/аренды помещения. Если квартира используется арендаторами не по назначению, либо они просрочил оплату, вы можете обратиться в суд и выгнать их с судебными приставами.

Неграмотное выселение (самовольное вторжение в жилье, выбрасывание вещей жильцов) грозит серьезными проблемами с законом.

Хороший помощник в борьбе с недобросовестными арендаторами – охранная сигнализация. Если арендатор перестал платить за жилье, не выходит на связь, «кормит завтраками», обещая рассчитаться, изменив код доступа на охранной сигнализации (она должна быть предварительно установлена) вы подтолкнете его к решению возникшей проблемы в вашу пользу. Обычно такие ситуации завершаются тем, что арендатор рассчитывается с владельцем недвижимости в присутствии сотрудников охранного агентства и покидает квартиру, забрав свои вещи.

Такой способ выселения считается законным, поскольку вы, как собственник недвижимости, имеете полное право устанавливать сигнализацию на двери квартиры и требовать от арендатора исполнения договорных обязательств.

4. Проблемы с налоговой службой

Он возможен только, когда арендодатель уклоняется от уплаты налоговых взносов.

Можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку

Многие банки запрещают сдавать в аренду квартиру, оформленную в ипотеку. Это условие прописывается в договоре кредитования. Однако, на деле многие владельцы ипотечного жилья успешно его сдают, избегая проверки банков и соответствующих санкций с их стороны (требования досрочного погашения, например). Проблемы в этой ситуации возможны, в случаях, если с квартирой что-то случится (пожар, взрыв).

Сдача жилья, взятого в ипотеку – это своего рода риск, поскольку вы передаете право распоряжения недвижимостью третьим лицам, за которых не можете поручиться. Чтобы не столкнуться с неприятностями, внимательно изучайте договор ипотеки.

Важные выводы

Завершая беседу, подведу ее итог в нескольких коротких тезисах. Итак:

1. Не бойтесь сдавать жилье в аренду. Сейчас по этой теме есть множество информации (прежде всего, законодательной), которую можно и нужно изучить самостоятельно.
2. Используйте инструкцию из этой статьи, чтобы не допускать ошибок. Главное – не отклоняться от нее, а если возникают сложности, консультироваться у специалистов.
3. Не отказывайтесь от сложных случаев (например, аренда вашей квартиры юридическим лицом на 10 лет). Привлекайте квалифицированного юриста, чтобы не ошибиться при составлении договора.

Не заселяйте людей без договора, платите налоги, и тогда ваша свободная квартира станет для вас стабильным источником дополнительного дохода!

Благодарю вас за внимание и жду ваши вопросы!

С уважением,
эксперт портала «ПАПА ПОМОГ» по вопросам недвижимости,
Галина Серая

(7 оценок, среднее: 4,86 из 5)

Загрузка...