Как продать квартиру самостоятельно – инструкция от эксперта по сделкам с недвижимостью

Добрый день!

Вас приветствует эксперт портала «ПапаПомог» Галина Серая, автор проекта для самостоятельных продавцов и покупателей недвижимости «Без Риелтора. Все Просто», успешный предприниматель и инвестор. На моем счету не один десяток успешных сделок с недвижимостью.

Сегодня я расскажу, как самостоятельно продать свою квартиру, правильно подготовиться к сделке и не упустить самое выгодное предложение.

Также из статьи вы узнаете, как обезопасить себя во время сделки и получите много другой полезной практической информации.

Мы начинаем!

Как продать квартиру самостоятельно – пошаговая инструкция

Продать квартиру своими силами без привлечения специалиста из риелторской компании – более чем реально.

Рассмотрим в подробностях шаги, которые вам нужно сделать для самостоятельной успешной продажи.

Существую безопасные этапы сделки и опасные, когда риск потери денег или недвижимости велик. На опасных этапах настоятельно рекомендую воспользоваться помощью юриста или эксперта по сопровождению сделок.

Шаг 1. Подготавливаем необходимые документы

Подготовка жилья к продаже касается не только технического состояния помещения, но и сбора документов. Если вы хотите быстро и выгодно продать квартиру, начинайте подготовку документов заранее.

Для продажи необходимы следующие документы:

• основания собственности (договор передачи жилья в собственность, договор с Застройщиком, договор купли-продажи (ипотеки), свидетельство о праве на наследство, договор дарения, соглашение о разделе имущества, решение суда и т.д.);
• регистрации права собственности (выписка ЕГРН или свидетельство регистрации, регистрация ранее возникшего права, если жилье приобретено до 1998 года);
• личные документы собственника и его присутствие в городе, где находится объект продажи;
• доверенность на проведение сделки, если собственник не может присутствовать при продаже недвижимости;
• справка о прописанных лицах.

Выдачей справок о прописанных лицах в разных регионах занимаются разные органы (МФЦ, ФМС). Уточните заранее, где в вашем городе или районе выдается такой документ и какова процедура его получения, чтобы на момент ведения переговоров с покупателем он был у вас на руках. Справка не имеет срока давности, поэтому лучше ее приобрести заблаговременно.

Если в квартире прописаны лица, фактически не проживающие (родственники) нужно заранее снять их с регистрационного учета. Также если в ней проживают жильцы в текущий момент, важно, чтобы они были готовы быстро сняться с регистрационного учета в случае продажи квартиры.

Для снятия с учета можно предварительно записаться на портале Госуслуги в территориальное отделение ФМС либо просто посетить отделение ФМС и уточнить порядок процедуры.

Чаще всего сделка по продаже имущества срывается из-за того, что у продавца не подготовлены документы, не сняты с регистрации прописанные лица, либо собственника нет в городе или в стране, а доверенность на продажу не оформлена. Еще одна причина срыва сделки – неузаконенная перепланировка.

Продумайте заранее, кто будет заниматься подготовкой документов: вы лично или доверенное лицо, как скоро вы сможете снять с регистрации прописанных в квартире людей и убедитесь в том, что у вас в наличии есть документы основания и права собственности.

Если в квартире была перепланировка, но вы ее еще не оформили, обратитесь к юристам. Эта процедура проходит в судебном порядке. Второй вариант – обратитесь в организации, специализирующиеся на узаконивании перепланировок.

Длительность подготовки документов в каждом случае разная. Кому-то достаточно двух-трех недель, а у кого-то процесс может затянуться на полгода.

Шаг 2. Предпродажная подготовка квартиры – Хоум-стейджинг

Следующий этап – хоум-стейджинг. Это «физическая» подготовка квартиры, чтобы можно было сделать красивые фотографии интерьера, и она была привлекательной для покупателей.

1. Достаточно сделать легкий косметический ремонт или нанести первый слой шпатлевки в квартирах с черновой отделкой. Так, затратив 15-20 000 рублей на «подкраску губ», помещение воспринимается покупателями совсем иначе: кажется ухоженнее, просторнее, светлее.

Даже перепродавая квартиру в новостройке с готовой отделкой, сделайте в ней уборку, вывезите строительный мусор, вымойте окна, и покупатель не заставит себя долго ждать.

2. Генеральная уборка. Независимо от того, в каком состоянии жилье (ветхое, новое), оно должно быть идеально чистым. Люди покупают ощущения, поэтому независимо от состояния квартиры, она должна вызывать у покупателей чувство дома, а это ощущение дает чистота, отсутствие посторонних запахов, личных предметов продавца.

Создайте для покупателя нейтральное пространство. Дайте возможность представить себя в роли жильца квартиры, «примерить» ее на себя. Добиться этого можно только приятной обстановкой в помещении, без грязи, ваших личных вещей.

Не практикуйте подход: «Кому надо, тот купит!». Так вы будете продавать свою недвижимость очень долго и в итоге продешевите.

3. Не забывайте о том, что наличие мебели в квартире дает ощущение уюта, помогает покупателю представить, как будет выглядеть интерьер, а также исключает возражение о том, что помещение маленькое и в него ничего не поместится.

Некоторые наши клиенты специально перед продажей квартиры покупают недорогую новую мебель и оставляют ее в подарок покупателям, при этом выигрывая в стоимости продажи жилья.

Потратив 10-15 000 рублей на покупку кухни или недорого мебельного гарнитура, вы выиграете 30-50 000 рублей в сделке по недвижимости.

4. Прислушивайтесь к мнениям покупателей, приходящих на просмотр квартиры. Если несколько человек сказали вам о том, что коридор слишком темный, перекрасьте его или добавьте освещение.

5. Создают атмосферу уюта в жилье приятные запахи. Заварите ароматный кофе и угостите клиентов. Это настроит на диалог, поможет вам подать свое жилье в более выгодном свете, обсудить существующие нюансы.

6. Не забудьте о том, что начать хоум-стейджинг нужно с подготовки подъезда. Побелите стены, уберите мусор на лестничной клетке, в лифте.

7. Если вы продаете квартиру, в которой не проживаете, приезжайте до момента появления потенциального покупателя, чтобы оценить состояние подъезда, протереть пыль в квартире, проветрить ее, зажечь ароматические свечи или заварить кофе.

Чтобы понять психологию покупателя и посмотреть на сделку с другой стороны, прочитайте мою статью: «Как купить квартиру».

Шаг 3. Сделайте красивые фотографии, видео

Подготовленную к продаже квартиру нужно красиво сфотографировать. Снимки должны быть светлые, отображать плюсы жилья. Не фотографируйте темные помещения, скомканные вещи, разбросанные предметы.

Помните, что продажа строится по принципу: «продаем район», «продаем микрорайон», «продаем двор», «продаем дом» и потом уже квартиру. Поэтому к фотографиям жилья в тексте объявления обязательно прикрепляйте фото двора, вида из окна, фотографии объектов (школы, садика, стадиона, метро), которые находятся рядом с вашей недвижимостью.

Картинка продает больше, чем текст. Текстовое описание быстро забудется, а эмоции от увиденного изображения надолго врежутся в память и в подсознание.

Кроме фотографий можно снять видеоролик о просмотре недвижимости и прикрепить его к объявлению. Видео и хорошие фото повысят количество показов, и соответственно, количество звонков от потенциальных покупателей, что даст просмотры жилья.

Правило маркетинга:

Сначала мы продаем звонок, затем встречу и после квартиру!

Шаг 4. Составьте объявление

В этом шаге я не буду описывать правила составления объявления. Для вас я специально записала видео-инструкцию. Лучше один раз увидеть, чем сто раз услышать!

Шаблон продающего объявления вам в помощь!

Читайте статью по теме: «Как писать продающие тексты»

Шаг 5. Определите стоимость

На рынке недвижимости действуют две цены: рыночная стоимость и стоимость предложения. Продажи ведутся по рыночной стоимости. Цена предложения – сумма, за которую продавец хочет продать свою недвижимость. Она формируется из потребности продавца, целей продажи и рыночной цены.

В первые две недели вам будут звонить риелторы, предлагая свои услуги. Не переживайте, если за это время вам не позвонит потенциальный покупатель. Ваша задача выдержать атаку риелторов, строить с ними диалог так, чтобы вежливо, но твердо отказаться от услуг.

Как это сделать, смотрите в видео:

Спустя две недели вам начнут звонить потенциальные покупатели. На этом этапе вы можете скорректировать свою стоимость предложения к рыночной стоимости.

Изначально в объявлении ставьте цену предложения. Затем понижайте ее до момента, когда у вас начнутся просмотры квартиры, но не забывайте о целях продажи.

Если вам нужны деньги для покупки нового жилья с большей площадью, а средств от продажи недвижимости будет недостаточно, рассмотрите вариант ипотеки.

Если рыночная стоимость вашей недвижимости мала, и вы не готовы соглашаться на такую продажу, поднимите цену. При этом и сроки продажи увеличатся. Вам придется неопределенное количество времени ждать покупателя, который даст вам ту цену, которую вы хотите.

Если вам важны сроки (например, переезд в другой город), ориентируйтесь на рыночную стоимость, предлагайте цену ниже рынка. Тогда продажа пройдет в самые краткие сроки (до 1 месяца).

Продажа «по рынку» длится 2-3 месяца, а если цена на недвижимость установлена выше рыночной, сроки продажи трудно предугадать.

Определить объективную стоимость квартиры можно только спросом реальных покупателей.

Шаг 6. Разместите объявление

Я советую набрать в Яндекс или Google запрос «доска объявлений» и выбрать несколько самых популярных в вашем регионе. Разместите объявление на 4-5 ресурсах. В маленьких городах работают отрывные объявления на подъездах домов, остановках, местных печатных изданиях.

Выполняя этот шаг, учитывайте специфику населенного пункта.

Шаг 7. Звонки, показы

Общайтесь с потенциальными покупателями предельно вежливо. Дружелюбно рассказывайте о жилье, подстраивайтесь под возможности потенциального покупателя приехать на просмотр.

Отвечайте на каждый телефонный звонок или перезванивайте, если не смогли ответить в нужный момент. Не стесняйтесь напомнить о себе, ведь покупатель смотрит и обзванивает много объявлений и легко может запутаться или забыть о вас.

Если вы в течение дня сильно заняты, то делегируйте общение с потенциальными покупателями и показ жилья кому-то из членов своей семьи.

Задача звонка – договориться о просмотре квартиры. Каждый показ квартиры – потенциальная продажа жилья.

Перед показом обязательно прийти заранее, чтобы подготовить жилье и не заставлять ждать потенциального клиента.

Если вы живете в продаваемой квартире, отправьте всех жильцов на прогулку на время прихода клиентов на просмотр. Присутствие членов вашей семьи помешает потенциальному покупателю спокойно осмотреть жилье.

Во время показа ведите себя нейтрально. Не надоедайте людям вопросами, болтовней, излишней активностью. Отвечайте на вопросы дружелюбно, сдержанно.

Если покупатель остановился в нерешительности, спросите, с какой комнаты он хотел бы начать, и дайте варианты на выбор (спальня или кухня, например).

Шаг 8. Ведем переговоры

Подготовьтесь к переговорам заранее, поскольку начаться они могут еще на этапе просмотра.

Удобно для этого иметь под рукой чек-лист. В нем отражаются такие вопросы, как:

• финансирование сделки;
• в какие сроки будет проведена оплата;
• что останется из мебели, обстановки;
• когда нужно полностью освободить жилье.

На этапе переговоров обсуждается цена сделки, оговариваются потребности покупателя. Возможно, вам понадобится время обдумать условия предстоящей сделки.

Здесь я вам даю свой чек-лист, обязательно скачайте его и имейте под рукой во время переговоров, чтобы не упустить важные детали.

Если возникла ситуация, в которой вы не можете разобраться самостоятельно (например, у покупателя сертификат «Молодая семья», «Материнский капитал» или военная ипотека), обращайтесь к специалистам по сделкам с недвижимостью. Так вы не упустите своего покупателя, и вам не придется ждать продажи неопределенное количество времени.

Случай из моей практики

Недавно в моей практике был случай, когда продавец отказал реальному покупателю с военной ипотекой, который готов был приобрести квартиру за 5 млн. и оказался в положении, что в течение последующих 6 месяцев он так и не смог продать ее, даже опустив стоимость до 4 млн.

Продавцы часто упускают хороших покупателей по собственной глупости из-за того, что:

1. Не готовы документы.
2. Не готова квартира к продаже (нет уборки, мелкого ремонта, хороших фото).
3. Не правильно построен переговорный процесс.

Не спешите отказывать покупателю, если вы в чем-то не разобрались или не знаете, как правильно поступить.

Намного целесообразнее потратить 20-25 000 рублей на сопровождение специалиста по сделкам с недвижимостью и не переживать о том, что вас обманут, вы не сможете продать жилье, чем в итоге потерять на продаже квартиры сотни тысяч, упустив выгодного покупателя.

Если вы уверены в своих силах, продолжайте самостоятельные поиски покупателя.

Шаг 9. «Зафиксируйте» покупателя (аванс)

Чтобы покупатель не передумал, возьмите с него аванс. Чтобы получение аванса прошло гладко, воспользуйтесь специальным бланком безопасного аванса, не боясь, что вы от этого как-то пострадаете.

Если покупатель передумает, вы вернете ему аванс и сможете безболезненно разойтись.

Когда покупатель не согласен на заполнение такого бланка и настаивает на заключении предварительного договора купли-продажи, подключайте юриста.

В случае, если вы подписали договор о получение задатка и решили расторгнуть сделку, по закону будете обязаны вернуть сумму задатка в двойном размере. При подписании предварительного договора вас могут принудить подписать основной договор в судебном порядке, если вы решите отказаться от сделки.

Шаг 10. Подготовка основной сделки

Выясните, какие документы нужны для сделки вашему покупателю. Если он собирается брать ипотеку, что вы должны ему для этого предоставить.

Никому не отдавайте оригиналы своих документов. Для оформления сделки второй стороне передаются только копии.

Определитесь с тем, кто будет составлять договор купли/продажи – вы или вторая сторона. Если вы знаете, как этот документ составляется, берите дело в свои руки. Делегируя это второй стороне, убедитесь в правильности составления документа, привлеките юриста.

Из личной практики

Несмотря на многолетний опыт работы в сделках с недвижимостью, я всегда отдаю свои договоры купли/продажи на проверку юристам. Дело в том, что участвуя в сделке, я переживаю, возникает много эмоций, увеличивается риск сделать ошибку, упустить какую-то важную деталь. В нашей компании договор проверяют 2 юриста, чтобы ничего не упустить.

Внимательно читайте текст договора, проверяйте цену, данные покупателя, чтобы не попасть в неприятности.

Во время сделки контролируйте:

1. Правильность составления договора. Идеальный вариант, когда вы его готовите и распечатываете самостоятельно, чтобы не стать жертвой обмана. Из рук документ до момента подписания не выпускать. Договор должен быть подписан строго в вашем присутствии и только самим покупателем (либо лицом, действующим по доверенности).
2. Этапы проведения сделки. Заранее обсудите, где вы встретитесь, кто будет брать талон на регистрацию, как и где будет происходить расчет. Сверяйте ход сделки с заранее составленной инструкцией. Наличие такого плана снижает стресс, панику. Если что-то идет не так, вы легко сможете это отследить и вовремя принять правильное решение.

Шаг 11. Передача денег

Я рекомендую проводить расчет в банке, используя внесение денег со счета на счет, аккредитив, банковские чеки. Заранее изучите банковские инструменты, чтобы выбрать для себя самый простой и удобный способ.

Советую продавцам получать деньги еще до подписания договора или в день подписания. Подписание договора до передачи денег тоже возможно, но вам нужно заранее обсудить эти два этапа со второй стороной.

Шаг 12. Переоформляем квартиру

С целью переоформления нужно обращаться в МФЦ или напрямую в Росреестр, если сделка заключена в простой письменной форме. Если собственники жилья несовершеннолетние дети, а также когда от недвижимости отделяется доля, сделка проводится в нотариальном порядке.

Все сделки регистрирует Росреестр. МФЦ выступает в роли органа, принимающего документы для последующей передачи их на регистрацию в Росреестр.

Продавать квартиру самому или воспользоваться услугами риелтора

Определиться с тем, сами вы будете продавать свою недвижимость или привлекать риелтора нужно еще на стадии принятия решения о продаже.

Риелторское сопровождение стоит недешево, к тому же многие услуги из него вы можете «оказать» себе сами, например, подать объявление, подобрать варианты покупки нового жилья, показать жилье потенциальным покупателям. Во многом вам поможет эта статья. Внимательно изучите ее разделы и применяйте полученную информацию на практике.

Если вы настроены на помощь риелтора, у вас нет времени и желания заниматься продажей самостоятельно, серьезно отнеситесь к выбору этого специалиста.

1. Обращайтесь к риелтору по рекомендации своих знакомых.
2. Работайте с ним только по договору, в котором четко указаны все условия сотрудничества, ответственности сторон.
3. Обязательно контролируйте работу этого специалиста, требуйте промежуточные отчеты о работе. Вы наняли его, платите свои деньги, а значит имеете полное право получить качественную услугу.

Какой бы вариант вы ни выбрали, изучение этапов продажи, юридических аспектов сделки, принципов работы агентств недвижимости, правил подготовки квартиры к продаже сократят риск стать жертвой обмана и потерять свои квадратные метры или деньги.

Как обезопасить себя, чтобы не обманули

Случаи мошенничества чаще всего фиксируются при покупке квартиры, чем при продаже. Продавая свое жилье, вы рискуете столкнуться с недобросовестными риелторами.

Один из самых популярных методов обмана, с которым сталкиваются продавцы недвижимости – шквал звонков от риелторов, предлагающих свои услуги. Обман состоит не в звонках. Он проявляется в ситуациях, когда продавец соглашается на предоставление ему риелторских услуг.

Тогда риелтор начинает активную рекламу квартиры, водит людей на показы и оформляет на себя или на агентство невозвратный аванс, который берет с потенциальных покупателей.

В Москве размер аванса 100 000 рублей. Эта сумма оформляется риелтором так, чтобы ее можно было не возвращать на законных основаниях. Следующий этап – риелтор пропадает со связи, либо по разным причинам покупатель не может оформить покупку. Например, оказывается, что документы на жилье не в порядке.

В итоге покупатель уходит, потеряв свои деньги. Продавец не может продать жилье, зато риелтор регулярно получает невозвратный аванс, «продавая» квартиру таким образом.

Молитва на продажу квартиры

Не раз замечала в поисковых системах статьи на подобную тему. Многие люди просят помощи у Бога, ищут молитвы на продажу квартиры. Я отношусь к этому скептически. Да, возможно обращение к высшим силам может поспособствовать успеху в продаже, но на 100% он зависит от вас.

Едва ли молитва поможет вам выгодно продать грязную, неуютную квартиру без полного комплекта документов. Если вы все сделали, приготовили квартиру к продаже, молитвы, свяченая вода или освящение помещения будут только в помощь.

Для выгодной и быстрой продажи недвижимости свои молитвы нужно обращать к Спиридону Тримифунтскому.

FAQ

Отвечу на самые частые вопросы по теме продажи недвижимости, которые мне задают в социальных сетях и при живом общении.

Через сколько можно продавать квартиру после покупки?

Ограничений во времени для продажи квартиры после ее приобретения нет. Если сделка оформлена, деньги получены, у сторон нет претензий друг к другу, выставить недвижимость на продажу можно хоть в день ее приобретения.

Если для вас актуален вопрос налогообложения, в частности получение налогового вычета, желательно придерживаться определенных сроков владения, чтобы получить его.

Читайте статью по теме: «Как получить 260 тыс. рублей от государства при покупке квартиры»

Как продать квартиру с обременением?

Продать недвижимость с обременением можно, но это будет не типовая, сложная сделка. Нужно выяснять причину обременения, в каком банке она в залоге, почему банк его не снимает. Схем продажи таких квартир много. Для успешной сделки обязательно нужно привлекать юриста.

Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой?

Продать квартиру с неузаконенной перепланировкой без проблем можно в том случае, если ее наличие не беспокоит покупателя.

Если покупатель приобретает жилье в ипотеку, перепланировку может не пропустить банк, но некоторые изменения допустимы, когда они незначительные. Чтобы проблем не возникло наверняка, лучше оформите ее перед продажей.

Подведем итоги

В завершение темы выделю главные мысли для будущих продавцов:

1. Не воспринимайте сделки с недвижимостью, как игру в русскую рулетку. Подходите к сделке с умом, тщательно подготовьтесь.
2. Если вы хотите продавать свое жилье самостоятельно, без помощи специалистов, начните готовиться к продаже заранее. Минимум за полгода до размещения объявления о продаже. Не готовы самостоятельно за это браться? Ищите специалиста, но на его поиски вам тоже понадобится время, как минимум даже на то, чтобы сравнить их предложения и условия сотрудничества.
3. С продажами везет тем, кто вкладывается в это, готовит свое жилье, сам готовится к продаже, не отказывается от поступающих предложений, а берет паузу на их анализ, если в чем-то не уверен.

Желаю вам успешных сделок и благодарю за внимание!

Задавай вопросы в комментариях, я обязательно дам вам ответ. До новых встреч на страницах «ПапаПомог»!

С уважением,
эксперт портала «ПАПА ПОМОГ» по вопросам недвижимости,
Галина Серая

(5 оценок, среднее: 4,80 из 5)

Загрузка...